Cómo comprar una vivienda de obra nueva: guía para hacerlo con éxito

Comprar una casa es una de las decisiones más importantes de la vida. Supone un cambio significativo que, además, conlleva un gran desembolso de dinero. Es por eso que conviene tener todo muy bien atado.

Te explicamos cómo afrontar la compra de una vivienda de obra nueva de la mejor forma posible. Para ello, es esencial saber el presupuesto que tienes, conocer la oferta hipotecaria, los impuestos o solicitar información básica a la promotora (cédula de habitabilidad, formas de pago o planos de la casa). 

¿Por qué comprar una vivienda de obra nueva?

La decisión es personal y depende de las circunstancias y gustos de cada uno. Pero, por norma general, las viviendas de segunda mano precisan de algún tipo de reforma para dejarlas a gusto del futuro propietario, cuentan con un planteamiento y diseño más antiguo, tienen mayor gasto energético que las nuevas construcciones y pueden poseer algún tipo de defecto o tara.  

En cambio, las viviendas de obra nueva han sido construidas bajo los estándares marcados por el mercado actual y, en teoría, están libres de desperfectos y taras.

“Actualmente, la vivienda de obra nueva da mejor respuesta a las preferencias residenciales que las de segunda mano”, explica AEDAS Homes a idealista/news. “Las casas de nueva construcción cuentan con amplias superficies, estancias para el teletrabajo, espacios exteriores (terrazas y jardines, principalmente), zonas comunes de todo tipo y medidas de eficiencia energética, entre otros muchos aspectos”, añaden.

Desde AEDAS exponen que hay tres grandes puntos diferenciales respecto a la vivienda usada. “Las elevadas calidades y las medidas de sostenibilidad, que redundan en un ahorro energético y económico, son dos grandes puntos a favor de la obra nueva”.

La firma añade que “quizás, lo más importante sea que la vivienda de obra nueva facilita los pagos iniciales durante los aproximadamente dos años que dura la construcción, de tal modo que el cliente puede ir adelantando poco a poco el 20% del precio inicial de la vivienda y, posteriormente, acceder a una hipoteca por el 80% restante. En el caso de una vivienda de segunda mano, el desembolso debe hacerse inmediatamente”.

Comprar obra nueva paso a paso

En general, estos son los pasos comunes para comprar una vivienda de nueva construcción:

Fijar el presupuesto 

Quizás sea el paso más importante: saber cuánto presupuesto tienes para comprar tu nueva vivienda. Aquí entra en juego el dinero que tengas ahorrado o lo que puedas conseguir. De esto depende la casa que puedas comprar.

Depende de lo que dispongas, necesitarás una hipoteca de mayor o menor cantidad. Hoy en día, los bancos suelen dar en torno al 80% del valor de la vivienda, aunque hay entidades que, dependiendo del perfil, el aval y otras cuestiones, pueden llegar a conceder hasta el 100%. A este porcentaje habría que sumarle los gastos e impuestos de la compra.

Es importante no embarcarte en una hipoteca por encima de tus posibilidades. Tienes que escoger una cuyas mensualidades no puedan suponerte un problema en el futuro.

Lo ideal es que la cuota mensual nunca supere el 35-40% de los ingresos netos familiares mensuales. Es decir, una familia con unos ingresos medios de 2.500 euros mensuales, no deberá tener una cuota superior a los 1.000 euros.

 "No preveo ajustes del precio de la vivienda nueva en España".

Buscar la vivienda adecuada

Tanto si estamos viviendo de alquiler, en la casa familiar o disponemos de una vivienda propia, el segundo paso que hay que dar es el de elegir una nueva casa que se adecue a los deseos, necesidades y circunstancias del futuro comprador. ¿Para qué quieres la casa? ¿Qué usos le vas a dar? 

Lo ideal es que busques adecuándote a tus necesidades, a tus posibilidades y que efectúes todas las visitas posibles. Para ello, contar con un agente inmobiliario de confianza puede suponer la diferencia.

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Elegir una hipoteca óptima

Lo primero que hay que hacer es investigar las condiciones del préstamo (el tipo de interés, los años de duración, las cláusulas, etc.). Para la concesión del mismo, el banco deberá tasar la vivienda. El coste de la tasación correrá a cargo del comprador y oscila entre los 250 y 600 euros, dependiendo de la entidad que la realice.

A grandes rasgos, existen tres hipotecas:

• Hipoteca fija: Aquella a la que se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo, aunque los tipos de interés del mercado suban o bajen
• Hipoteca variable: Aquella en la que el importe de las cuotas mensuales varía según lo haga un índice de referencia (lo más habitual es que este índice sea el Euribor)
• Hipoteca mixta: El tipo de interés se mantiene fijo durante un período inicial superior a un año y después es variable

Solicitar toda la información posible a la promotora

La promotora está obligada por ley a disponer de una serie de datos y documentos sobre la obra. Algunos estarán disponibles desde su inicio, pero otros se irán generando según avance.

“Lo primero que hay que hacer, como en cualquier compraventa de un inmueble, es comprobar que el propietario del mismo es quien dice ser. Por lo tanto hay que ir al Registro de la Propiedad correspondiente y comprobar si el solar sobre el que se va a edificar es propiedad de la promotora y ver si tiene cargas, hipotecas, servidumbres, etc.”, explica Cesar García.

Cuánta más información se posea, mejor. De este modo se podrán ahorrar imprevistos y situaciones perniciosas.

“Hay que ir al ayuntamiento del lugar en que se van a ejecutar la obras para ver si cuentan con las licencias pertinentes y comprobar si existe alguna servidumbre a favor del ayuntamiento. Por ejemplo, que el mantenimiento de la urbanización sea de los propietarios y no del propio ayuntamiento, cesión de zonas comunes a favor del ayuntamiento, etc. Esto no significa que no debamos comprar la casa, sino para verificar qué costes tendrá en el futuro la misma”, añade el director de Acounsel Abogados.

Estos son algunos de los datos más importantes que debes solicitar:

• Cédula de habitabilidad, certificado final de obra, seguro decenal, licencia de primera ocupación y la garantía obligatoria
• El precio y la forma de pago
• Información e instrucciones de uso y conservación de las instalaciones
• Instrucciones de evacuación del inmueble en caso de emergencia.
• Datos y planos de la vivienda con información sobre la superficie útil, su distribución, sus telecomunicaciones, etc. 

Conocer la garantía

Según marca la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), las viviendas de obra nueva deben ofrecer cobertura de mano de obra y materiales para cubrir cualquier desperfecto o vicio oculto que haya podido surgir en la construcción del inmueble. Desde Acounsel Abogados marcan los siguientes tiempos:

• 10 años para los defectos estructurales (vigas, pilares, forjados, cimentación, etc.). Esto entra dentro del seguro decenal, sin el cual, el promotor no puede transmitir la vivienda.
• Tres años para defectos de habitabilidad
• Un año para los defectos en los acabados

Impuestos y gastos

Estos son los gastos e impuestos que deberás afrontar en la compra de una vivienda nueva:

• IVA: En 2023 es del 10%, salvo en Canarias, que es del 6,5%
• Actos Jurídicos Documentados (AJD): Este impuesto lo sufraga el comprador y depende de cada comunidad autónoma.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Comunidad autónoma	Porcentaje
Andalucía	1,20%
Aragón	1,50%
Asturias	1,20%
Baleares	1,20%
Comunidad Valenciana	1,50%
Canarias	0,75%
Cantabria	1,50%
Castilla-La-Mancha	1,50%
Castilla y León	1,50%
Cataluña	1,50%
Ceuta	0,50%
Extremadura	1,50%
Galicia	1,50%
La Rioja	1%
Comunidad de Madrid	0,75%
Melilla	0,50%
Región de Murcia	1,50%
Comunidad Foral de Navarra	0,50%
País Vasco	0,00%

• Comisión de apertura: Puede llegar hasta el 2% del capital prestado para la hipoteca, aunque puede variar el porcentaje, incluso no llegar a cobrarse

Cerrar la operación

Si ya has encontrado tu próxima vivienda, ahora toca cerrar la operación. Estos son los contratos que debes firmar según avance el proceso:

• Contrato de arras: Es la reserva de la vivienda y supone el desembolso de cierta cantidad de dinero. El incumplimiento de este acuerdo conlleva penalizaciones para ambas partes. Este contrato establece una forma de pago y un plazo máximo en el que desembolsar la cantidad restante de la operación.
• Contrato de compraventa: El cliente debe aportar un desembolso cercano al 10% del precio de la vivienda. En caso de que alguna de las partes resuelva el contrato de compraventa, se acuerdan una serie de penalizaciones para ambas que se fijan el documento.
• Escritura de compraventa: El comprador y el vendedor plasman su firma en la escritura de compraventa ante notario. La promotora hace oficial la venta del inmueble al comprador.

A modo de recomendación, César García explica que “hay que examinar las cláusulas del contrato de compraventa y comprobar si tiene cláusulas abusivas sobre impagos por parte del comprador, que pueden dar lugar a la resolución del contrato de compraventa en su perjuicio; sobre la exoneración de responsabilidad del vendedor por el incumplimiento de los plazos de ejecución y entrega de la vivienda y sobre subrogaciones hipotecarias en circunstancias no beneficiosas para el comprador, entre otras cuestiones”.

Comprar obra nueva si sales de una vivienda familiar

Si vives en la residencia familiar y estás planteándote comprar una vivienda de nueva construcción, debes seguir los pasos anteriormente descritos.

Como diferencia a subrayar, existe la posibilidad de que tu familia ponga como aval su vivienda. Los requisitos para ser avalista están supeditados libremente, depende de la entidad financiera. Pero como norma general se requiere: poseer ingresos estables, no tener deudas pendientes y disponer de patrimonio suficiente con el que sustentar el aval.

Comprar obra nueva si vives en una casa de alquiler

Si vives de alquiler y quieres comprar una vivienda de obra nueva, una de las cosas que debes tener en cuenta son los tiempos de construcción. Aunque depende del estado de la obra, las viviendas nuevas no tienen tanta disponibilidad como las de segunda mano.

Por ello, salvo que tengas otra opción de alojamiento, es importante que no abandones tu alquiler hasta que estés seguro de que puedes entrar en tu nueva casa. Para hacer la situación lo menos perjudicial posible, puedes intentar llegar a algún tipo de acuerdo con tu casero.

Alquilar la vivienda y comprar una de nueva construcción

Ya has encontrado tu casa ideal y quieres comprarla sin que ello suponga deshacerte definitivamente de tu residencia actual. ¿Cómo puedes hacerlo? Estos son los siguientes escenarios:

1. Pedir una hipoteca para la nueva vivienda y pagarla con el alquiler de tu antigua casa: Para que se dé este supuesto, deberás pasar un examen financiero.
2. Dependiendo de la rentabilidad que te ofrezca tu vivienda actual, quizás no sea suficiente para afrontar la cuota hipotecaria.

Vender la casa para comprar una vivienda de obra nueva

En este supuesto, diferenciamos otros dos supuestos:

• Vender la vivienda y con ese dinero pagar la nueva: En este caso es importante medir los tiempos. Si vas a vender tu residencia actual para comprar una casa a la que vas a poder entrar dentro de dos años, ¿qué vas a hacer mientras? En los contratos se puede estipular cuando se hará efectiva la venta.
• Poner tu antigua vivienda como aval para entrar en la nueva: Para ello, deberás pasar un examen financiero y deberás poder afrontar las cuotas hipotecarias.

Promociones de obra nueva, ¿qué tener en cuenta?

Cuando compras una vivienda de nueva construcción, es importante realizar una inspección exhaustiva para asegurarte de que la vivienda está en buen estado y que no hay problemas que pasen desapercibidos, lo que se conoce como vicios ocultos. Esto es lo que debes revisar al comprar un piso nuevo:

• Estructura: Revisa que la estructura de la vivienda esté en buen estado. Busca grietas, daños en los cimientos o cualquier otro signo de problemas estructurales.
• Instalaciones: Comprueba que las instalaciones de la vivienda funcionen correctamente. Esto incluye las tuberías, las instalaciones eléctricas, el gas y el sistema de calefacción.
• Carpintería y pintura: Busca daños, desperfectos o signos de deterioro.
• Ventanas y puertas: Verifica que las ventanas y puertas cierren correctamente y que no haya fugas de aire o agua.
• Acabados: Verifica el estado de los acabados de la vivienda, si tienen desperfectos, si no son los que aparecen en el proyecto, etc.
• Elementos adicionales: Verifica que todos los elementos adicionales de la vivienda funcionen correctamente, como la alarma, la televisión por cable, el internet, etc.
• También es importante revisar la documentación de la vivienda, como el certificado de eficiencia energética, la cédula de habitabilidad y el seguro de la vivienda.

Si encuentras algún problema durante la inspección, es importante comunicarlo al promotor para que lo repare o te de una solución. Quizá el desperfecto esté cubierto dentro de la garantía.