A la hora de formalizar la compraventa de una casa, hay una serie de pasos que debemos dar. El primero casi siempre está referido al contrato de arras. Este documento es una reserva que ya da derecho a la compra de una casa. El contrato de arras de Cataluña tiene sus particularidades, ¿en qué consiste y cuáles son sus diferencias respecto al del resto de España?

Contrato de arras en Cataluña

En general, un contrato de arras es aquel paso previo a firmar la escritura de compra de una casa. Con la firma de este documento, se paga la cantidad equivalente al 10% del precio total del piso que se entrega para reservar el derecho de compra. Además, en él quedan reflejadas las cláusulas que se pueden negociar en esta compraventa.

En Cataluña, las arras se regulaban en el Código Civil español, pero, “hace pocos años está regulada en el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña, buscando una norma más actual que la establecida en el Código Civil común que data del siglo XIX”, en palabras de Arantxa Goenaga, abogada y socia del despacho AF Legis.

Este artículo engloba las distintas modalidades de arras (confirmatorias y penitenciales). Se permite que las arras penitenciales se puedan depositar ante notario e inscribir en el registro de la propiedad. “También regula el procedimiento en caso de desistimiento del contrato de arras, algo que no está especificado en otras comunidades autónomas, donde se rigen por el Código Civil español (art. 1454)”, según Mercedes Blanco, miembro del comité de dirección de Fincas Blanco y miembro de la comisión de vivienda de la Cámara de Comercio de Barcelona.

Diferencias entre el contrato de arras de Cataluña y el del resto de España

Una de estas diferencias es que en Cataluña existen las arras confirmatorias y las arras penitenciales. Veamos qué son cada una de ellas.

Arras confirmatorias

Las arras confirmatorias sirven como parte del pago y confirman el compromiso de compraventa. Si alguna de las partes incumple el acuerdo, la otra parte puede exigir el cumplimiento y la ejecución del contrato, o bien optar por la resolución del contrato con su correspondiente indemnización.

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En este caso, y nombrando el Código Civil de ámbito estatal, estas disposiciones se regulan en el artículo 1124, que establece:

 “La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.”

Según Mercedes Blanco, el artículo 621-8 del Código Civil de Cataluña (CCC) dispone que la entrega de una cantidad de dinero por parte del comprador al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, es decir, como señal de la conclusión y a cuenta del precio de la compraventa.

Por su parte, Arantxa Goenaga especifica que tales arras prevén una sanción si una de las partes no cumple, de igual forma que las penitenciales. Son un pago a cuenta de esa operación inmobiliaria.

Arras penitenciales

Las arras penitenciales catalanas permiten a las partes reservarse la facultad de desistir del contrato, estableciendo previamente las consecuencias económicas de dicho desistimiento.

En Cataluña se establece que, si nada se dice previamente del carácter de las arras, “las mismas son confirmatorias, y para que sean penitenciales, cuando el comprador las pierde y el vendedor las debe devolver duplicadas, siempre debe pactarse expresamente”, apunta Arantxa Goenaga. Si se quiere establecer arras penitenciales, deben entonces pactarse de forma expresa en el contrato.

Según el artículo 621-8 del Código Civil Catalán: “Si el comprador desiste del contrato, las pierde, salvo que el desistimiento esté justificado de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 621-49. Si quien desiste es el vendedor, debe devolverlas dobladas”.

Por este motivo, Mercedes Blanco aconseja que en los contratos conste el pacto expreso con el nombre de arras penitenciales y su consecuencia explícita en caso de desistimiento.

Hay otra particularidad de las arras penitenciales catalanas: a diferencia del contrato de arras de ámbito estatal, Blanco explica que en Cataluña se puede pactar expresamente una excepción a las arras penitenciales y sus consecuencias en el supuesto del artículo 621-49, donde se regulan los contratos de arras sujetos a financiación y su impacto si no se concede al comprador.

Un contrato de arras sujeto a financiación tiene la particularidad de prever la financiación de todo o bien de parte del precio por una entidad de crédito.

El artículo 621-49 de Previsión de financiación por terceros del Código Civil Catalán nombra que:

“1. Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.

2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria”.

Arras penales

En otras comunidades autónomas, también existen las arras penales, reguladas en el Código Civil. Ahora bien, el Código Civil Catalán no las regula.

Estas arras operan como una garantía para asegurar el compromiso entre las partes, fijando el importe en caso de indemnización por daños y perjuicios en el supuesto de incumplimiento. “A diferencia de las arras confirmatorias o penitenciales, las arras penales no son un anticipo al precio de la compraventa”, asegura Mercedes Blanco.

En conclusión, las arras catalanas se diferencian de las del resto de España por:

• Incluyen dos tipos: arras confirmatorias y arras penitenciales
• Para que sean penitenciales, siempre debe pactarse expresamente, si no, se establece que son confirmatorias
• Las arras penitenciales catalanas permiten a las partes reservarse la facultad de desistir del contrato
• A diferencias del contrato de arras de ámbito estatal, se puede pactar expresamente una excepción a las arras penitenciales y sus consecuencias en el artículo 621-49, donde se regulan los contratos de arras sujetos a financiación.
• Fuente Idealista