Desde el pasado 1 de enero, el nuevo valor de referencia de Catastro es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra, la herencia o la donación de una vivienda usada.

El Gobierno incluyó este cambio en la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada el pasado verano, y en sus primeros meses de funcionamiento ya está teniendo un impacto directo y negativo para los contribuyentes: está provocando una fuerte subida de las valoraciones de los inmuebles y, por tanto, aumentando las liquidaciones de impuestos que deben realizar los contribuyentes. 

Según publica el diario El Economista, muchas tasaciones de Hacienda están superando en más de un 60% el valor que aparece en las escrituras. En algunos casos, incluso, la 'nueva' tasación del fisco duplica al valor de escrituración. Unos números que ponen sobre la mesa el hachazo fiscal que tanto avanzaron los expertos en materia tributaria desde que el Gobierno aprobó la normativa. 

Conviene recordar que los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro en aquellas compras, herencias o donaciones realizadas a partir del 1 de enero de 2022, ya que se presume que dicho valor es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. La única excepción es cuando el valor de escritura es superior al valor de referencia, ya que en ese caso éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra de viviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones). 

Dicho valor de referencia es calculado a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores.

El diario se hace eco de un caso real: un contribuyente compró una vivienda de protección en la Comunidad de Madrid por 350.000 euros, precio fijado por la Administración. Sin embargo, el certificado catastral del valor de referencia se situó en 588.000 euros, lo que significa que es un 68% superior al valor real de compra. 

El contribuyente realizó una consulta a la Dirección General de Tributos y la respuesta del organismo fue que debía liquidar los impuestos conforme al valor catastral. Y si no estaba conforme con el resultado, debía presentar una rectificación de la autoliquidación presentada y la devolución de los importes pagados supuestamente de forma indebida.

Y este es precisamente otro de los puntos que más han criticado los expertos en fiscalidad: el hecho de que la ley invierte la carga de la prueba y ahora es el contribuyente quien debe demostrar y acreditar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado de su vivienda. 

Hasta ahora, el contribuyente presentaba la liquidación de impuestos en base al valor de escrituración y si Hacienda no estaba conforme debía demostrar que dicho valor no se correspondía al de mercado. Pero desde que entró en vigor el nuevo valor de referencia de Catastro, el contribuyente debe liquidar primero y luego presentar la rectificación y demostrar que es el fisco el que se equivoca, con el coste que supone realizar otras tasaciones o buscar un asesor que le ayude en el proceso para recuperar el dinero pagado de más.

Cómo demostrar que el valor de referencia de Catastro no se corresponde con el valor de mercado del inmueble

Para acreditar que el nuevo valor de referencia no se corresponde con el valor de mercado de un inmueble, el contribuyente puede utilizar cualquier medio de prueba admisible en Derecho.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, aconseja aportar tasaciones del inmueble, aunque ello conlleva un coste; o hacer fotografías del inmueble y aportar un acta notarial que justifique el estado real del inmueble.

También es posible aportar otras pruebas, aunque Salcedo reconoce que habrá que esperar a que haya jurisprudencia que permita identificar cuáles son válidas para desvirtuar el valor de referencia.

Qué sucede si el contribuyente decide no reclamar

Si el contribuyente se conforma con el resultado y decide no reclamar, el valor de referencia de Catastro devendrá firme y necesariamente deberá tributar por él en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, según el caso.

Sin embargo, no podemos olvidar que el nuevo valor de referencia también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio y que no está prevista una vía específica para poder impugnarlo. Por tanto, insisten desde Ático Jurídico, “si un contribuyente se conforma y no recurre el valor de referencia al adquirir el inmueble, podría verse obligado a tributar en el Impuesto sobre el Patrimonio por dicho valor, en el futuro, siendo discutibles las posibilidades de impugnación”.

Esta situación podría ser frecuente en aquellas autonomías donde el Impuesto de Sucesiones y Donaciones está muy bonificado y el contribuyente no quiera recurrir porque apenas conseguiría un ahorro en términos de tributación, pero debe tener en cuenta que puede acabar pagando la factura fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio año tras año.