El Banco Central Europeo (BCE) no ha defraudado al mercado y ha anunciado una nueva rebaja de los tipos de interés. El Consejo de Gobierno de la máxima autoridad monetaria y financiera en la eurozona ha decidido en su reunión del 17 de octubre recortar el precio del dinero otros 25 puntos básicos, lo que situará la tasa oficial en el 3,25% a partir del próximo 23 de octubre.

Se trata de la tercera bajada que lleva a cabo el ‘Guardián del euro’ desde el pasado mes de junio, que supuso un punto de inflexión en los últimos ocho años, y la segunda consecutiva. Además, es la primera que no coincide con la publicación de nuevas proyecciones macroeconómicas trimestrales por parte de la institución en este ciclo, lo que sugiere una mayor confianza del organismo en el proceso de desinflación y un viraje en su foco de atención hacia la debilidad del crecimiento en la zona euro.

El recorte de 25 puntos básicos se extiende sobre los tres tipos de interés oficiales del BCE, por lo que los tipos de interés aplicables a la facilidad de depósito, a las operaciones principales de financiación y a la facilidad marginal de crédito disminuirán hasta el 3,25%, el 3,40% y el 3,65%, respectivamente, dentro de una semana. 

Según los expertos consultados por idealista/news, esta nueva decisión es acertada dado el contexto macroeconómico actual y dará una nueva vuelta de tuerca a la guerra hipotecaria que libran los bancos, lo que supondrá una mejora progresiva de las condiciones que ofrecen actualmente en préstamos para comprar vivienda a tipos fijos y mixtos, así como una previsible rebaja de las cuotas de las hipotecas variables ya firmadas, gracias a un euríbor a la baja. No obstante, también hay voces que alertan de que la mejora de las ofertas hipotecarias podría verse compensada por una subida de los precios de la vivienda, ante el aumento de la demanda y una oferta que no crecerá al mismo ritmo. 

La bajada de tipos, una decisión descontada y acertada

Desde hace semanas, el mercado descontaba este recorte de tipos ante la mejora de la inflación y el debilitamiento económico en la eurozona.

Según los datos de la oficina de estadísticas comunitaria, Eurostat, la inflación en la eurozona se situó en septiembre en el 1,7%, cuatro décimas por debajo de agosto y su menor lectura desde abril de 2021; mientras el índice subyacente (más significativo para el BCE) se moderó una décima, hasta quedarse en el 2,7%. Al mismo tiempo, la actividad de las empresas de la zona euro se deterioró en el noveno mes del año, anticipando un crecimiento mínimo del PIB en el tercer trimestre.

Y en este escenario de desinflación y una débil actividad económica, la mejor decisión que podía tomar el Banco Central Europeo era bajar los tipos de interés.

Según argumenta el economista Miguel Córdoba, “las subidas de tipos de interés se utilizan para frenar la inflación y eso se ha conseguido, al menos parcialmente, ya que se está considerando sólo el incremento interanual y no el acumulado en los últimos tres años. Una vez frenada la espiral inflacionista, lo lógico es que los tipos de interés estén entre el 2,5% y el 3,5%, para una inflación objetivo del 2% como busca el BCE. El dinero siempre tiene que tener un precio”.

Córdoba también añade que, en su opinión, la política monetaria del organismo entre 2015 y 2022 “fue un error”, porque “no tienen sentido económico los tipos negativos y, de hecho, no fueron eficientes como instrumento de política monetaria”. Por tanto, insiste, esta nueva bajada de los tipos de interés de octubre “tiene sentido para adecuar los tipos a la banda anterior”.

Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, también valora de forma positiva el anuncio del BCE y destaca que “las economías de la zona euro, especialmente Alemania, que está a punto de entrar en recesión, están muy deprimidas (excepto España, cuyos datos de PIB y de empleo son los mejores de la UE), así que vendrá muy bien para estimular las economías”, ya que podría ser un revulsivo para el consumo o la inversión.

De momento, la previsión generalizada apunta a una nueva rebaja de 25 puntos básicos en diciembre y varias adicionales a lo largo de 2025.

Bajada de las cuotas variables y mejores ofertas

Entrando ya en el mercado hipotecario, el sentir general del mercado es que se mantendrá la tendencia a la baja del euríbor y, por tanto, que las futuras revisiones de las cuotas mensuales traerán consigo más ahorro para las familias.

En octubre, el euríbor a 12 meses registra una media mensual provisional del 2,76%, lo que se traduce en el nivel más bajo del último año, mientras que las previsiones apuntan a que podría bajar este año hasta el 2,6% y continuar con la senda bajista en 2025, siempre a expensas de que el BCE siga abaratando el precio del dinero, para situarse entre el 2,1% y el 2,5%. En tasa diaria, el indicador hipotecario de referencia para las hipotecas variables se mueve en el 2,71%, adelantando más descensos a corto plazo.

Además, los expertos aseguran que el recorte de tipos de 25 puntos básicos anunciado llevará a los bancos a mejorar de forma progresiva sus ofertas hipotecarias a tipo fijo y mixto, además de abaratar las cuotas de los préstamos variables que están en proceso de pago.

Juan Villén, director general de idealista/hipotecas, destaca que, tras la decisión de octubre, el BCE prosigue “con su agenda de reducción controlada de la presión monetaria, en la confianza de que la inflación parece estar controlada, aunque aún le quede un tramo final para llegar a ese objetivo del 2%. Continúan las buenas noticias para el mercado hipotecario, pues seguiremos viendo cómo las renovaciones anuales de hipotecas variables traen grandes ahorros a los consumidores, y la batalla de fin de año entre los bancos garantiza que se van a poder contratar hipotecas en las mejores condiciones que hayamos visto en los últimos dos años”. Y es que conviene recordar que en los últimos meses del año el sector financiero suele apretar el paso en materia de préstamos para cumplir los objetivos comerciales marcados en el ejercicio.

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) también opinan en esa línea y destacan que “los recortes de tipos del BCE, en general, son una buena noticia tanto para los titulares de hipotecas a tipo variable como para los potenciales compradores de vivienda ya que pueden acceder a financiación a un coste más bajo”.

Lo mismo sostiene la Asociación de Usuarios Financieros (ASUFIN), que espera una guerra hipotecaria, ya que la lógica dicta que “en un escenario más favorable, el consumidor disponga de una oferta adecuada de propuestas”. No obstante, alerta de que el alto grado de concentración bancaria podría suponer una limitación para una rebaja masiva y contundente de las condiciones de los préstamos a muy corto plazo. 

El presidente de Foro de Economistas Inmobiliarios reconoce de igual modo que “se ha abierto la guerra hipotecaria entre entidades con tipos muy agresivos a la baja para captar a los mejores clientes y con bonificaciones (nóminas, seguros…)”, lo que permitirá que bajen más los tipos de interés que establecen los bancos actualmente en sus ofertas.

Según los datos de idealista/hipotecas, ya hay más de una decena de bancos que están comercializando hipotecas fijas a un tipo de interés del 3% con las máximas bonificaciones. En la modalidad mixta, las ofertas más competitivas del momento están por debajo del 2,5% con un plazo fijo de entre tres y cinco años, mientras que en el tramo variable establecen unos diferenciales de entre el 0,5% y el 0,65%.

El economista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es otra de las voces que vaticina el avance de la batalla hipotecaria. En concreto, cree que “esta bajada será una de las muchas que va a hacer en los próximos meses” y que veremos “el tipo de interés principal de referencia en el 2,5% en el mes de abril”, lo que pondría sobre la mesa un recorte adicional de 75 puntos básicos desde los niveles actuales.

Y esto supondrá varias cosas. “La primera, que muchas personas de clase-media baja que no han podido acceder a una hipoteca en 2023 ahora podrán acceder porque las cuentas les saldrán. La segunda, que los bancos, para compensar lo menos que ganan por cada euro prestado, van a prestar mucho más. Vamos a ver una guerra hipotecaria”, sostiene.

Según Bernardos, en primavera del año que viene podrían volver las hipotecas fijas al 2% y las mixtas al 1,5% en el plazo de cinco años. “Esta coyuntura indiscutiblemente va a ir añadida a un gran incremento del crédito hipotecario y la banca se va a convertir en el motor y dinamizador del mercado residencial”, añade el economista y consultor.

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Una demanda al alza… y también el precio de la vivienda

Los últimos datos del BCE ponen sobre la mesa que España es uno de los países de la eurozona donde más se están flexibilizando las condiciones de financiación para la compra de vivienda en los últimos tres meses, junto con Italia.

Según la encuesta a más de 150 bancos de la eurozona que ha publicado esta semana la autoridad monetaria y financiera, durante el verano mejoraron las condiciones generales aplicadas a los nuevos préstamos (tipos de interés y márgenes), tanto para hogares como empresas, y se produjo un aumento de la demanda de crédito, favorecida por el descenso de los tipos de interés y la mejora de las perspectivas del mercado inmobiliario.

En concreto, la demanda de hipotecas experimentó entre julio y septiembre el mayor incremento neto desde 2015 (39%), con un avance "por encima de las expectativas de los bancos" y que se extendió a todos los países de la zona de la moneda común.

Además, el sector financiero espera más mejoras en el trimestre actual. Según la encuesta, los bancos esperan un nuevo y fuerte aumento de la demanda de préstamos para vivienda, con un porcentaje neto de bancos del 44%, que, de concretarse, sería similar al máximo histórico del 45% de finales de 2005. También adelantan que las normas crediticias para los préstamos para vivienda se relajarán considerablemente.

Desde la Asociación Hipotecaria Española (AHE) interpretan que “un entorno de tipos más favorables como el actual probablemente acelere las decisiones de compra de vivienda y, en consecuencia, tenderán a crecer las operaciones”.

Mientras, Gonzalo Bernardos se muestra optimista y considera que la guerra hipotecaria va a impulsar la demanda para comprar primeras viviendas, rompiendo con la tendencia de los últimos años en las que han dominado las transacciones de reposición, basadas en vender una casa para comprar otra más adaptada a las necesidades del individuo o la familia.

“El mercado que más va a tirar dentro del residencial va a ser el segmento de la demanda de primer acceso a la propiedad. Un aspecto que no se veía desde el año 2007, pues, desde el estallido de la burbuja, lo que ha tirado del mercado ha sido la demanda de mejora”, destaca el economista y consultor inmobiliarios. Y añade que esta coyuntura “indiscutiblemente es muy buena para las empresas promotoras, para las agencias inmobiliarias y para muchas familias. Las primeras venderán mucho más de lo que la han vendido hasta el momento y a un precio más elevado, mientras que muchos hogares podrán ver su sueño cumplido, porque lo más difícil es tener una primera propiedad. Cuando tienes una, las posibilidades para conseguir posteriormente la vivienda con la que sueñas, o que cumple las expectativas, es mucho más fácil”.

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No obstante, también hay economistas que alertan de que el impulso de la demanda hipotecaria y de vivienda podría aumentar todavía más el actual desequilibrio con la oferta, lo que provocaría más subidas del precio de los inmuebles. Según BBVA Research, tanto en 2024 como en 2025 el precio de la vivienda subirá de media en España entre un 5% y un 6%, especialmente en las grandes ciudades, lo que limitaría el ‘factor mejora’ de las condiciones hipotecarias y seguiría lastrando el acceso a la vivienda.

Eso es lo que alerta el presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios, que sostiene que “las bajadas de tipos estimularán el consumo y darán la sensación de más facilidad de acceso a la compra de vivienda, pero será una ilusión. La dificultad está en los elevados precios de compra de la vivienda”.

El economista Miguel Córdoba añade que el panorama que se plantea “hará inviable la adquisición de vivienda para muchos demandantes procedentes de las clases medias”. El motivo es que “las hipotecas se abaratarán en tipo de interés para las ya contratadas, pero no para las nuevas, puesto que el menor tipo de interés se compensará con el incremento de precio de la vivienda, por lo que las cuotas mensuales probablemente incluso serán mayores para los nuevos solicitantes”.

Por tanto, en la práctica, considera que “la rebaja de tipos de interés sólo va a beneficiar a los 3,2 millones de unidades familiares que tienen ya contratada una hipoteca a tipo variable”, a los que manda un mensaje: “Lo lógico sería que aprovecharan la bajada de interés para cambiarse a una hipoteca de tipo fijo en torno al 2%. Que no piensen que van a volver a la época de los tipos de interés negativos”, manifiesta.

Según Córdoba, “existe mercado cuando hay un elevado número de oferentes y de demandantes. Si por el lado de la oferta faltan un millón de viviendas (en los últimos tres años la población se incrementado en tres millones de personas), es evidente que las clases medias y bajas lo tienen muy difícil, ya que por precio no pueden acceder a la compra y por escasez no pueden acceder al alquiler. Todo ello está desembocando en un malestar generalizado, sobre todo en los jóvenes que no pueden emanciparse ni tener una familia”.

En su opinión, la pasividad de las Administraciones Públicas en materia de vivienda durante los últimos 15 años ha provocado que estemos en “un túnel del que es muy difícil salir, y mucho menos con regulaciones de tipo soviético”, y la clave está en crear una empresa mixta público-privada que desarrolle el terreno necesario para construir las viviendas de alquiler que requiere el mercado doméstico y que cuente con el consenso de los dos partidos mayoritarios.

Cuánto y cuándo bajarán más los tipos de interés

Como decíamos unas líneas más arriba, analistas y economistas dan por sentado que el ciclo de bajadas de tipos no ha hecho más que empezar. De hecho, son muchas las previsiones que dibujan un escenario más laxo de lo esperado hasta hace unas semanas.

Hoy por hoy, el consenso da por sentado otro recorte de 25 puntos básicos en el cónclave del Consejo de Gobierno del BCE del próximo 12 de diciembre, lo que supondría que los tipos de interés terminarían 2024 en el 3% y bajarán otro punto adicional durante el año que viene, salvo que en las próximas semanas se produzcan sorpresas como un recrudecimiento de los conflictos en Oriente Próximo o en Ucrania, subidas del precio del petróleo o un desabastecimiento, o una victoria de Donald Trump en las elecciones de EEUU. También dependerá de las decisiones que tome la Reserva Federal de EEUU, puesto que el ‘gap’ entre los bancos centrales de ambos lados del Atlántico afecta a la cotización del euro/dólar y, por ende, al coste de importar petróleo y gas.

El escenario central que maneja Felix Feather, economista de abrdn, es que se produzcan tres recortes consecutivos en las reuniones de diciembre, enero y marzo; mientras que Kevin Thozet, miembro del comité de inversión de Carmignac, recuerda que los mercados de renta fija actualmente anticipan bajadas de tipos en cada reunión del BCE hasta abril de 2025 (incluida), lo que situaría la tasa rectora en el 2% el próximo verano.

La gestora de la aseguradora AXA también apuesta por unos tipos de interés en el 2% a mediados del próximo año, mientras que otros analistas ponen el foco en hasta dónde puede llegar a recortar el precio del dinero y no tanto en el ritmo de las bajadas. Según el economista jefe de Bank of America para Europa, Rubén Segura Cayuela; y el estratega de tipos de la entidad, Ralf Preusser, el ‘Guardián del euro’ llegará “mucho más lejos de lo que espera el consenso y más lejos de lo que los mercados están valorando". Prevén que las tasas de referencia encuentren su nivel neutral en el 1,5%, medio punto por debajo de lo que está descontando el consenso.

Sede del BCEGetty images

En cuanto a las fechas en las que se conocerán las decisiones del Consejo de Gobierno, que se reúne aproximadamente cada seis semanas, estas son las que ya están marcadas en el calendario oficial:  

• 12 de diciembre de 2024
• 30 de enero de 2025
• 6 de marzo de 2025
• 17 de abril de 2025
• 5 de junio de 2025
• 24 de julio de 2025
• 11 de septiembre de 2025
• 30 de octubre de 2025
• 18 de diciembre de 2025     Fuente Idealista