la nueva plusvalía
La nueva regulación de
la plusvalía municipal aprobada “in extremis” por el Ministerio de Hacienda el
pasado mes de noviembre trae una desagradable sorpresa para los contribuyentes.
En concreto, el Real Decreto-Ley 26/2021 prevé dos alternativas de cálculo de la
plusvalía municipal: una objetiva, que es la que se ha estado
usando hasta ahora aplicando al valor catastral del terreno el resultado de
multiplicar el coeficiente previsto en la ley. Y otra fórmula real que se
obtiene comparando los valores de adquisición y transmisión del terreno y
tributar por la diferencia. Pero el
contribuyente debe saber que si quiere usar este último método debe solicitarlo
expresamente porque si no, se aplicará el otro método por defecto y puede salir
perdiendo.
Y es que el
apartado 5 del artículo 107 del Texto Refundido de la Ley Reguladora de las
Haciendas Locales (TRLRHL) establece que la regla general de cálculo del
impuesto es el sistema objetivo, con lo que el método “real” para calcular la
base imponible de la plusvalía municipal tras vender o heredar una vivienda se
activa sólo “a instancia del sujeto pasivo”. “Esto quiere decir que, si el
contribuyente no hace nada, la fórmula de cálculo de la plusvalía será la
objetiva. Es decir, se multiplicará el valor catastral del terreno por el
coeficiente previsto en la ley”, señala José María Salcedo, socio del
despacho Ático Jurídico.
El real
decreto ley aprobado el pasado mes de noviembre modifica la
forma de calcular el impuesto de plusvalía municipal para
adaptarlo a la famosa sentencia del Tribunal Constitucional que declaró ilegal
este tributo el pasado 26 de octubre. La normativa adapta el impuesto a los
vaivenes del mercado inmobiliario, de tal manera que busca que se pague
plusvalía sólo en caso de que se venda o traspase una vivienda cuando ha habido
una ganancia. Quien venda una casa en pérdidas estará exento del pago.
Así, el real
decreto ley establece dos alternativas de cálculo del impuesto:
·
La fórmula objetiva: en este caso se
multiplicará el valor catastral del inmueble con unos nuevos coeficientes. Cada
año se aprobará unos coeficientes nuevos que irán contemplados, por ejemplo, en
la ley de Presupuestos Generales del Estado y evolucionarán en función del
mercado inmobiliario. Se trata de un método optativo, ya que el contribuyente
tiene la posibilidad de tributar en función de la plusvalía real obtenida en el
momento de la transmisión del inmueble.
·
La fórmula real: será un cálculo de la diferencia
entre el precio de venta o traspaso y el precio de compra o adquisición del
inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior
a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
Lo
primero que hay que señalar es que el contribuyente debe saber de qué manera
debe declarar el impuesto en el municipio donde se encuentre la vivienda, pues
puede ser una autoliquidación o una liquidación.
En caso de
que sea el Ayuntamiento el que gire la liquidación de la plusvalía municipal,
el contribuyente deberá declarar la transmisión previamente, acordándose de
solicitar al consistorio que calcule la base imponible según el método real, si
le resulta más beneficiosa. Para eso, deberá aportar también las escrituras de
adquisición y transmisión del terreno, así como el recibo del IBI del año de la
transmisión, tal y como recuerda Salcedo.
En caso de
que sea el propio contribuyente el que esté obligado a autoliquidar la
plusvalía, deberá hacerlo directamente según el método real si es el que más le
interesa.
El
socio de Ático Jurídico recuerda que, si el contribuyente olvidó solicitar la
aplicación del método real de cálculo de la plusvalía, y era ésta la opción que
más le interesaba, no tendrá fácil echarse atrás. Y es que la única forma de
rectificar es hacerlo antes de que haya concluido el plazo reglamentario para
presentar la declaración o autoliquidación (30 días hábiles en transmisiones
inter vivos, y 6 meses en las mortis causa). “Si un contribuyente declaró la
plusvalía municipal, y cuando le notifican la liquidación descubre que le
hubiera salido mejor aplicar el sistema de cálculo real del impuesto, tendrá
difícil echarse atrás. Y es que, aunque recurra tal liquidación, la respuesta
probable será que la opción tributaria consistente en aplicar el cálculo real
de la base imponible ya no puede modificarse porque ya finalizó el plazo
previsto en la ley para declarar el impuesto”, señala Salcedo.
En el caso de
que el contribuyente autoliquidara el impuesto conforme al sistema objetivo y
posteriormente descubriera que habría sido mejor haberlo hecho bajo el método
real de la base imponible, no podrá hacer nada, si ya ha finalizado el plazo
previsto en la ley para autoliquidar el impuesto.
Además, todos
aquellos que declaren o autoliquiden el impuesto fuera de plazo, podrían
igualmente ver cómo el Ayuntamiento les niega la posibilidad de acudir al
método real de cálculo de la base imponible.
José
María Salcedo aconseja hacer los cálculos necesarios antes de pagar la
plusvalía municipal y así saber qué método es más beneficioso. Y después hacer
la declaración o autoliquidación del impuesto. Aquí te dejamos la primera
calculadora de la plusvalía que recoge todos los cambios normativos y
te permite calcular el impuesto conforme a los dos métodos de cálculo.
Por
ejemplo, el
propietario de una vivienda comprada en 2007 por 300.000 euros y que vende en
2021 por 290.000 euros no tendrá que pagar el impuesto de
plusvalía municipal porque no hay una ganancia, todo lo contrario, hay una
pérdida.
Sin embargo,
cuando haya ganancia, podrán aplicarse dos métodos distintos para calcular la
base imponible. José
María Salcedo aclara los posibles escenarios que se pueden
dar. Pensemos, por ejemplo, en una vivienda adquirida en 2017 por 310.000
euros, y que se vende en 2021 por 350.000 euros. El valor catastral a fecha de
devengo es de 100.000 euros, correspondiendo 60.000 euros al terreno. Es decir,
el valor del terreno supone un 60% del valor catastral total.
Si acudimos a
la fórmula de cálculo objetiva, la base imponible sería de 10.200 euros,
resultado de multiplicar el valor catastral del terreno, por el coeficiente de
la tabla (60.000 euros x 0,17).
Sin embargo,
la base imponible obtenida de la plusvalía real sería el resultado de aplicar
el porcentaje que supone el terreno sobre el valor catastral total (60%) a la
ganancia obtenida (40.000 euros). Ello daría un resultado de 24.000 euros.
Por ello, en
este ejemplo, el contribuyente podría tributar por la base imponible obtenida
con el método objetivo (10.200 euros), en lugar de la obtenida atendiendo a la
plusvalía real (24.000 euros). Y es que, aplicando el tipo impositivo del 30%,
en el primer caso pagaría 3.060 euros (10.200 x 30%), y en el segundo 7.200
euros (24.000 x 30%).
Pero también
puede suceder al contrario, y ser más beneficioso tributar por la plusvalía
real, que por la objetiva.
Es el caso,
por ejemplo, de una vivienda adquirida en 2014 por 250.000 euros y que se vende
en 2021 por 260.000 euros. Ello, en caso de un terreno cuyo valor suponga el
20% del valor catastral total.
Pues bien, la
plusvalía real obtenida sería en este caso de 10.000 euros. Y a ese importe le
aplicaríamos la proporción que supone el terreno sobre el valor catastral total
(20%). Por ello, la base imponible calculada conforme a la plusvalía real sería
de tan solo 2.000 euros (10.000 x 20%).
Sin embargo,
la plusvalía objetiva sería en este caso mayor. Así, al valor catastral del
terreno (20.000 euros), le aplicaríamos el coeficiente del 0,12. Y ello daría
un resultado de 2.400 euros.
Por tanto, el contribuyente en este caso podría optar por tributar conforme a la base imponible obtenida de la plusvalía real (2.000 euros). Y pagaría el 30% de la misma (600 euros), mientras que si hubiera tributado por la base imponible objetiva (2.400 euros), la cuota a pagar sería de 720 euros.
fuente Idealista