El arranque de 2023 ha provocado muchos cambios en el sector inmobiliario. Tras vivir el mejor año en más de una década en términos de ventas e hipotecas, y uno de los más destacados de la historia en términos de inversión, el ‘real estate’ se prepara para la vuelta de los inversores con carácter más oportunista.

A pesar de que los conocidos fondos ‘core’ han sido los actores de referencia en los últimos tiempos, tanto gestoras como consultoras especializadas en el negocio inmobiliario afirman que su actividad irá mermando, dando paso a un perfil menos conservador y que puede asumir más riesgo: los fondos ‘value added’.

Teresa Marzo, CEO de la gestora Elix, cree que empezaremos a ver el cambio en el perfil de inversor este año. “Hasta que no tengamos certeza de hasta cuánto van a tener que seguir subiendo los tipos de interés habrá incertidumbre en el mercado y no se sabe cómo van a quedar las 'yields' de los activos”, explica.

Una de las diferencias entre unos fondos y otros radica principalmente en las rentabilidades medias que buscan. En el caso del inversor ‘core’, el rendimiento medio está entre el 3% y el 6%, mientras que en el caso del perfil ‘value added’, la rentabilidad se mueve cerca del 10%, aunque puede llegar a alcanzar el 15% en algunos casos.

Y el problema que detectan los expertos consultados por idealista/news es que esos inversores largoplacistas, que han tenido un papel tan destacado hasta ahora, no están encontrando oportunidades de inversión a los precios actuales, mientras que con las subidas de los tipos de interés ya hay alternativas que ofrecen rentabilidades similares, pero con menos riesgo, como por ejemplo la deuda pública. Un escenario que, según la CEO de Elix, hará que “parte de la inversión de los fondos ‘core’ se destine a estos productos financieros”.

En esa misma línea, Alberto Díaz, managing director del departamento de capital markets en Colliers International, sostiene que “los fondos con un perfil de inversión ‘core’ en estos momentos del mercado tienen otras alternativas de inversión, y esto hace que exijan una mayor rentabilidad en sus inversiones inmobiliarias, lo que dificulta el cruce de operaciones, ya que a los precios a los que están dispuestos a comprar estos inversores no existen vendedores (aún) y por ello hay escasas oportunidades en el mercado para estos inversores”.

Desde BNP Paribas Real Estate también manejan esa misma tesis e insisten en que “el inversor institucional con un perfil más ‘core’ se encuentra en un momento de mercado en el que, o bien no dispone de capital levantado para invertir en inmobiliario porque ya lo han invertido meses atrás, o no hay producto en el mercado para transaccionar, menos aún en los precios en los que se están demandando, teniendo en cuenta el coste de financiación actual. Las oportunidades o las operaciones llegarán de vendedores de activos no estratégicos, dentro de sus carteras, donde los compradores pueden tener un perfil más ‘value added’ o de oportunidad. O aquellos tenedores de activos que tengan que financiarse en la actualidad y necesiten también desinvertir para disponer de más recursos”.

Otro aspecto a tener en cuenta es que, para encontrar esas rentabilidades de dos dígitos en sus inversiones, la estrategia de los fondos ‘value added’ se centra principalmente en el reposicionamiento de inmuebles existentes (es decir, en activos que tienen potencial para generar un retorno alto una vez que se les confiere un valor añadido), aunque también en crear nuevo producto.

“Estamos viendo mucho apetito en el reposicionamiento de activos residenciales y hoteleros en el sector de lujo o 'high end', donde consideramos que aún queda un fuerte recorrido. También en nuevos sectores de actividad como son los centros de datos, donde existen un fuerte apetito de inversores y operadores internacionales en el desarrollo de estos activos”, explica el directivo de Colliers.

Desde la consultora CBRE también prevén que los fondos con menos aversión al riesgo ganen protagonismo en algunos sectores concretos, como por ejemplo el residencial, ya sea en proyectos destinados a desarrollar viviendas para vender (‘build to sell’) o para alquilar (‘build to rent’), puesto que son “sectores en los que hay financiación”. Sin embargo, cree que su peso será más limitado en otros activos más tradicionales, como las oficinas o el ‘retail’.

En el caso de los fondos ‘core’, CBRE adelanta que, “por lo general, la actividad va a ser más limitada este año por la incertidumbre en el mercado y por las condiciones de la financiación que hacen que esta no funcione en las inversiones. Esto ocurrirá sobre todo en los sectores de oficinas y ‘retail’ y, en menor medida, en residencial y logístico”. En cambio, la consultora espera una mayor participación en productos alternativos como el ‘senior living’ o en el mercado hotelero.

Por su parte, Gonzalo Ladrón de Guevara, director ejecutivo de Capital Markets en Savills, asegura que los fondos ‘value added’ buscarán que “la oportunidad sea buena, priorizando fundamentalmente la ubicación”.  Sin embargo, reconoce que, por ahora, este tipo de inversor no está especialmente activo, ya que “sus inversiones son muy intensivas en financiación. Ahora mismo la financiación tiene un coste tan elevado que hace que comprador y vendedor no se crucen”.

Una opinión que comparte el directivo de Colliers, quien puntualiza que “en los activos que requieren de valor añadido, dado que sus propietarios actuales y las entidades financieras tienen un perfil más conservador, están apareciendo oportunidades de inversión para fondos 'value added' u oportunísticos. Si bien no es fácil cerrar operaciones de compra de activos, ya que estos fondos están siendo más conservadores en sus hipótesis de negocio, lo que unido al incremento de costes de construcción y costes financieros dificultan el potencial cierre de la transacción”.

Ventas con descuento

Una de las catapultas para los fondos más oportunistas será la salida al mercado de activos con descuentos.

En algunos casos serán actores que tengan que desinvertir por calendario (es decir, que expire el plazo de su estrategia de inversión y deba proceder al reembolso a los inversores y no tenga capital necesario para asumir los pagos, por lo que necesitaría desinvertir) o bien, que no consigan refinanciar deuda y se vean abocado a traspasar activos.

Covadonga Sanz, director asset management de Greystar en el sur de Europa, asegura en este sentido que “si a algún fondo se le acaba su periodo de inversión, tendrá que vender con descuentos”. La ejecutiva también sostiene que actualmente hay oportunidades, puesto que algunos inmuebles registran valores inferiores a los nominales, pero descarta que se produzca un cambio significativo del mercado. “Los fondos 'core' y los fondos 'value added' van a convivir en los próximos meses, aunque son ‘players’ con intereses diferentes”, detalla.

Por otro lado, la consultora CBRE explica que “hay mucha liquidez en el mercado y los fondos más agresivos están muy activos en estos momentos sondeando el mercado”. En su caso, no prevén que haya unas ventas relevantes a este perfil de inversor, aunque sí ven probable que haya operaciones en sectores como las oficinas o el ‘retail’. “Dependiendo de cómo se solucionen estas situaciones de ‘stress’ y cómo evolucione el mercado, podrán derivar en una situación de ‘distress’ y entonces sí que para 2024 podría haber un mercado para los fondos más oportunistas”.

Fuente Idealista